Покупка квартиры в Польше иностранцами

Приобретение недвижимости в Польше иностранцами может стать отличным вложением, возможностью закрепиться в стране. Для иностранных граждан в стране действуют достаточно выгодные условия, возможно даже оформление кредита. Разберем, как иностранец может купить недвижимость в Польше.

К плюсам заключения сделки относят:

• Относительно невысокие цены;
• Отсутствие обязательного наличия карт временного или сталего побыту, карты поляка;
• Наличие недвижимости в собственности позволяет иностранцу не предоставлять при оформлении визы бронь на отель либо договор на аренду;
• Устойчивый рост цен на невидимость в Польше, что делает ее выгодным вложением.

К недостаткам можно отнести:

• Необходимость получить разрешение на покупку дома или участков для застройки;
• Своя недвижимости не дает право на ВНЖ или ПМЖ, но лишь может упростить их получение.

Приобретение недвижимости на территории Польши выгодно не только физическим, но и юр. лицам, которым требуются склады или офисы на территории ЕС.

При выборе объекта недвижимости встает вопрос о его типе, также важно учитывать формат собственности. На рынке представлены первичные и вторичные варианты. Первичка, как правило, дороже. Однако не во всех городах. В Варшаве расположение играет преимущественную роль. В связи с этим квартиры на вторичном рынке дороже. Однако при покупке у владельца всегда есть возможность торга. Но не стоит забывать о необходимости в этом случае уплаты налога за проведение сделки.

Квартиры на вторичном рынке отличаются планировкой. Дело в том, что по польские нормативам площадь кухни должна быть 18 кв.м и более. Такое требование увеличивало площадь и сказывалось на цене. В итоге, застройщики, чтобы соблюсти эту норму начали объединять кухню и гостиную.

На первичном рынке есть как готовые квартиры разной степени готовности. Местное законодательство устанавливает следующие минимальные требования к сдаваемому объекту:

• Наличие залитой стяжки на полу;
• Установлены двери;
• Стены оштукатурены для покраски;
• Смонтирована разводка электричества, подведены системы отопления, водоснабжения и канализация;
• Установлены счетчики.

Покупая недвижимость в Польше, важно учитывать и разные виды собственности. В некоторых из них есть ограничения на продажу, наследование в дальнейшем. По местному законодательству предусмотрены следующие виды собственности:

• Полная или Pełna własność – устанавливает полноправное владение. Собственник имеет право по своему усмотрению дарить, сдавать, передавать по наследству. На объект оформляется księga wieczysta. Документ содержится в местном районном суде. В нем содержится вся информация о недвижимости, сделке купли-продаже. При оформлении соглашения на руки выдается выписка из документа.
• Кооперативная или Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – владельцем выступает кооператив, лицо же купившее квартиру, например, получает право ей распоряжаться. Имущество может быть продано, подарено, передано по наследству, но при условии внесения ежемесячной платы за обслуживание. При крупной задолженности кооператив через суд может добиться отчуждения помещения. Также при необходимости перепланировки потребуется получение разрешения от кооператива.
• Товарищества общественного строительства – особые организации, создаваемые для строительства социального жилья. Они работают по гос. программе. Для товариществ действуют льготные условия по финансированиям и кредитованиям. Постепенно жильцы гасят займы, которые брались организацией на строительство. Продажа и покупка квартир в таких домах запрещена.

Для покупки жилья или другой недвижимости в Польше иностранцу придется оформить разрешение от МВД. Не требуется оно только в случаях, если:

• По договору покупается квартира либо кооперативный гараж;
• Заявитель имеет карту сталего побыту либо удостоверение резидента ЕВ и уже в течение более 5 лет проживает в Польше;
• Супруг покупателя гражданин Польши, брак был зарегистрирован два и более года назад в Польше;
• Продавцом жилья является ближайший родственник, при этом покупатель может претендовать на объект по праву наследования.

Однако эти исключения не действуют, если объект расположен на приграничной территории. Если он занимает площадь более 1 гектара земель сельхоз назначения, потребуется получить разрешение от Министерства сельского хозяйства. Стоимость оформления составляет около 340 евро. Сроки его получения около 3-4 месяцев.

Действует разрешение ограниченный срок – два года. Однако дополнительно можно подать заявления на оформление Wniosek o promesę. Этот документ является своего рода гарантией выдачи иностранному гражданину разрешения в случае обращения.  Wniosek o promesę работает в течение 12 месяцев. Он оформляется в том случае, если продавец не готов дать гарантии о продаже недвижимости.

При правильной подаче заявления чаще всего выносится положительное решение о выдаче разрешения. Пакет документов должен включать в себя:

• Копию загранпаспорта;
• Заполненное заявление;
• Для юридических лиц потребуется наличие выписки из реестра предпринимателей;
• Справка из земельно-ипотечной книги;
• Выписка из кадастровой карты, земельной книги, а также справка на основе земельно-ипотечной книги (предоставляются продавцом);
• Выписка проекта местного территориального развития;
• Заявление от продавца о намерении продать находящуюся в его собственности недвижимости иностранцу;
• Решения по условия для застройки (для земельных участков);
• Справка об отсутствии задолженностей по налогам;
• Квитанции по уплате налоговых сборов;
• Документы, которые подтверждают у заявителя наличие средств для покупки, - это может быть выписка с банковского счета, трудовой догов, кредитное соглашение. Они действительны три месяца.

Все предоставляемые иностранные документы должны быть переведены на польский и апостилированы. При необходимости специалисты МВД могут потребовать дополнительные справки.
Если покупка недвижимости будет проведена с нарушением правил, без разрешения, сделка может быть признана недействительной.

Чаще всего при подаче заявления выносится положительное решение. Однако вероятность отказа все же есть. В этом случае можно обжаловать решение. Процедура проводится через подачу апелляции. Сделать это необходимо в течение одного месяца после вынесения решения.

Отказ возможен по следующим причинам:

• Предоставлена недостоверная информация – она может быть неправдивой либо неполной;
• Если заявитель нарушил сроки – если министерство потребовало дополнительные справки, но они не были вовремя;
• Защита объекта, который относится к культурному либо историческому наследию – если покупка может привести к негативным последствиям для него;
• Безопасность государства – если покупка представляет потенциальную угрозу общественному порядку или безопасности;
• Если возникли сомнения, что сделка проводится лично для покупателя.

Недвижимость в Польше для украинцев и других граждан может быть куплена на выгодных условиях с риелтором. Однако если сделка оформляется собственными силами, важно проконтролировать наличие следующих бумаг:

• Выписка из ипотечной книги;
• Документы о правах собственности;
• Выписка из реестра о земельных участках.

Договор купли-продажи должен составляться нотариусом. Документ может составлять в двух вариантах: полном и предварительном. Полное соглашение предполагает оплату и полный переход прав собственности. При предварительном соглашении вносится частичная предоплата. Второй вариант удобнее при ипотечной сделке.

При покупке недвижимости в Польше стоит быть готовым к уплате не только за сам объект, но и дополнительным расходам. Цена на жилье зависит от города, расположения, площади, состояние. Понятно, самые высокие расценки установлены на недвижимости в Варшаве. К дополнительным расходам относят:

• Налог на проведение гражданско-правовых сделок – он оплачивается покупателем, его размер составляет 2% от стоимости жилья, но взимается налог только при покупке вторичного жилья;
• Подоходный налог – если объект в собственности владельца находится менее 5 лет, придется заплатить до 19% от дохода. Он рассчитывается, исходя из первоначальной и текущей рыночной стоимости, а также затрат на ремонт, покупку мебели. Налог оплачивается продавцом;
• Нотариальные расходы – их объем зависит от стоимости объекта, чем он дороже, тем больше придется заплатить;
• Затраты на оформление разрешения, если оно требуется.

В дальнейшем за владение недвижимостью также придется платить. Налог составляет максимум 0,12 евро на кв.м, точный размер определяет муниципалитет. Для нежилого фонда действуют другие расценки, они зависят от целевого назначения помещения.
Платеж вносится за год по частям. Если сумма составляет 23,5 евро и менее, она уплачивается за один раз.

Даже покупка недвижимости в кредит выгоднее, чем аренда. Польское законодательство и местные банки готовы предоставить иностранцам ипотеку. Однако для этого необходимо соответствовать следующим требованиям:

• легально находиться на территории страны;
• иметь стабильный и законный заработок, он должен быть в евро, долларах либо злотых;
• иметь PESEL (налоговый номер);
• кредитная история должна быть положительной.

Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. Ставка для иностранцев составляет 8,5–13 % годовых. Иностранцам нужен будет первоначальный взнос в 20-30% от всей суммы.
Заявки от иностранцев с ВНЖ или картой поляка одобряются чаще. На сайте у нас изложен подробный гайд об оформлении карты сталего побыту.

Минимальный пакет документов, необходимый для получения иностранцем ипотеки в Польше, включает:

• загранпаспорт;
• справку о доходах;
• выписку о состоянии банковского счета;
• трудовой контракт;
• персональный налоговый номер;
• предварительное соглашение с застройщиком или владельцем объекта;
• разрешение от МВД (при необходимости).

Полный перечень документов зависит от банка. После подачи заявки она рассматривается, все данные проходят тщательную проверку. При положительном решении с клиентом подписывается кредитный договор. Зачисление средств происходит на счет продавца объекта.

Стоимость жилья в Польше постоянно растет, за счет чего она считается отличным объектом для инвестирования. Итак, как инвестировать в недвижимость в Польше? Прежде всего, необходимо выбрать подходящий объект. Рекомендуется отдавать предпочтение недвижимости, расположенной в:

• Больших городах (Варшаве, Познани, Вроцлаве, Гданьске) – цены на квартиры здесь постоянно растут;
• Университетских городах – к ним относят Катовицу, Торунь, Люблин;
• Туристических городах – Вроцлаве, Кракове;
• Городах на морском побережье.

Купить недвижимость в Польше для инвестирования можно с целью сохранения средств, дальнейшей перепродажи или под сдачу. В последнем случае средний показатель доходности составляет 5.75% в год от стоимости жилья. При этом чем больше город и меньше площадь объекта, тем выше будет ставка. Если чистая прибыль за вычетом налога за аренду превышает 8,5%, она должна быть задекларирована, как нетрудовой доход.

Покупка недвижимости на любую сумму на территории Польши не дает право иностранцу на оформление временного или постоянного вида на жительство. Однако предусмотрено множество других оснований для получения карты сталего побыту или получения гражданства. В этом случае наличие собственности будет плюсом. К таким основаниям относят:

• Наличие прямых родственников с польским гражданством;
• Брак с польских гражданином;
• Натурализация;
• Трудовые контракты;
• Введение предпринимательской деятельности.

Итак, как купить недвижимость в Польше украинцу или гражданину другой страны? Сделка проводится в несколько этапов:

• Поиск объекта – покупатель ищет недвижимость с учетом своих пожеланий, бюджета. Местные риэлторы оказывают услуги по подбору объектов;
• Проверка чистоты сделки – собственными силами, но лучше с проведением специалистов проводится проверка объекта, проверяется отсутствие долгов, ипотечных обязательств, дополнительных наследников и прочих факторов, которые могут усложнить или в дальнейшем оспорить сделку;
• Оформление заявления от собственника – если был выбран дом, земельный участок, объект в приграничной зоне, необходимо получить гарантии о заключении сделки в дальнейшем. В заявлении собственник указывает параметры недвижимости и свое намерение продать ее иностранцу;
• Сбор справок, оформление заявления в МВД – на этом этапе необходимо получить выписку из кадастровой карты, банковского счета, налогового реестра. Обратите внимание, у документов есть «срок годности» для подачи заявления в МВД они должны быть получены не позже 3 месяцев;
• Подписание договора о купле – сделка проводится сразу после получения разрешения или если оно не требуется после проверки имущества;
• Уплата налоговых сборов – дополнительные расходы, как правило, оплачивает покупатель. Продавец должен выплатить подоходный налог, если он владел собственностью менее 5 лет.

Недвижимость в Польше для иностранцев – это отличная возможность вложить средства, закрепиться в новой стране.